W dzisiejszej publikacji przyjrzymy się bliżej służebności osobistej, która jako ograniczone prawo rzeczowe bywa często wykorzystywana przy okazji przenoszenia praw do nieruchomości np. w formie darowizny, działu spadku czy sprzedaży. Ten typ służebności jest regulowany przepisami Kodeksu cywilnego, które precyzyjnie określają zasady jej funkcjonowania oraz sposób korzystania z obciążonej nieruchomości, co jednocześnie wpływa na ograniczenie praw właściciela tej nieruchomości.
Służebność osobista stanowi ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Uprawniony może korzystać z nieruchomości w ściśle określony sposób, który z jednej strony daje mu określone prawa, a z drugiej ogranicza swobodę właściciela nieruchomości. W polskim prawie wyróżnia się trzy główne rodzaje służebności: osobiste, gruntowe i przesyłowe.
Służebności te można podzielić dodatkowo na czynne (dające uprawnionemu prawo do korzystania z nieruchomości w określonym zakresie) oraz bierne (nakładające na właściciela ograniczenia w wykonywaniu pewnych działań na nieruchomości).
Służebność osobista ustanawiana jest zazwyczaj dożywotnio, co oznacza, że wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. W przypadku dożywotniej służebności osobistej służebnikowi przysługuje prawo do zamieszkania w nieruchomości, jednak właściciel nieruchomości nie ma obowiązku zapewnienia opieki czy utrzymania, co odróżnia ją od umowy dożywocia, która zobowiązuje osobę uzyskującą nieruchomość do opieki nad osobą przekazującą.
Jednym z najczęściej spotykanych rodzajów służebności osobistej jest służebność mieszkania. Polega ona na tym, że osoba fizyczna zyskuje prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego, którego zakres uzgadniany jest z właścicielem. Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego i jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości, co zapewnia jej skuteczność wobec osób trzecich.
Na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego służebnikowi przysługuje prawo do zamieszkiwania w określonej części nieruchomości, korzystania ze wspólnych pomieszczeń oraz przyjmowania członków rodziny, jak małżonka lub dzieci pozostające na jego utrzymaniu. W zamian służebnik zobowiązany jest do udziału w kosztach eksploatacyjnych, takich jak opłaty za media. Służebność osobista może być odpłatna lub nieodpłatna, w zależności od zapisów w umowie.
Warto pamiętać o tym, że służebność osobista jest to prawo niezbywalne i niedziedziczne, co oznacza, że nie można go przenieść na inną osobę, a wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią służebnika.
Komu przysługuje służebność osobista?
Najczęściej służebność osobista jest ustanawiana na rzecz członków rodziny, zwłaszcza rodziców, którzy sprzedając nieruchomość lub przekazując ją dzieciom, zapewniają sobie w ten sposób prawo do korzystania z lokalu do końca życia. Możliwe jest także ustanowienie służebności osobistej na rzecz osób spoza rodziny, jeśli uprawniony chce przekazać nieruchomość, nie rezygnując przy tym z prawa do mieszkania.
Służebność osobista wygasa najpóźniej z chwilą śmierci osoby uprawnionej. Nie można jej przenieść ani zrzec się z niej na rzecz innej osoby. W wyjątkowych sytuacjach, jeżeli osoba uprawniona nie wywiązuje się z określonych obowiązków lub zachowuje się w sposób uciążliwy, właściciel nieruchomości może złożyć wniosek do sądu o przekształcenie służebności w rentę, której wysokość ustala sąd.
Ze względu na alimentacyjny charakter służebności osobistej, istnieje możliwość jej zamiany na rentę. W przypadku rażącego naruszania przepisów przez uprawnionego, takich jak niszczenie sprzętów czy zakłócanie spokoju, właściciel może wystąpić do sądu o zmianę formy służebności na rentę. Sąd wydaje wówczas orzeczenie określające wysokość renty, którą uprawniony będzie otrzymywał zamiast prawa do korzystania z nieruchomości.
adwokat Agnieszka JUCHNO-MARCJAN
