W dzisiejszym artykule wprowadzę Państwa w temat zasiedzenia, których choć znany ze słyszenia nie zawsze w praktyce bywa prostym zagadnieniem.
Zasiedzenie to jedna z instytucji prawa cywilnego, która odgrywa niezwykle istotną rolę w praktyce obrotu nieruchomościami, ponieważ daje ona możliwość uzyskania prawa własności przez osobę, która przez długi czas faktycznie włada nieruchomością jak właściciel, mimo że nie ma do niej formalnego tytułu prawnego. W praktyce zasiedzenie często staje się rozwiązaniem w sporach dotyczących gruntów, działek czy zabudowań, które od lat znajdują się we władaniu określonej osoby lub jej rodziny.
Podstawy prawne zasiedzenia
Instytucję zasiedzenia reguluje Kodeks cywilny (art. 172-176 k.c.). Zgodnie z przepisami, posiadacz samoistny nieruchomości nabywa jej własność, jeżeli posiada ją:
przez 20 lat – gdy uzyskał posiadanie w dobrej wierze,
przez 30 lat – gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.
Oznacza to, że nawet osoba, która wie, iż formalnie nie jest właścicielem nieruchomości, ale włada nią jak właściciel przez 30 lat, może nabyć ją na własność.
Ciekawe przykłady z orzecznictwa
Orzecznictwo sądów powszechnych i Sądu Najwyższego pokazuje, że każda sprawa o zasiedzenie ma swoją specyfikę, a granica między posiadaniem samoistnym a zależnym często bywa cienka.
Zasiedzenie działki rolnej – w wyroku z dnia 9 listopada 2017 r. (sygn. akt IV CSK 32/17) Sąd Najwyższy uznał, że wieloletnie prowadzenie upraw na cudzym gruncie, grodzenie działki i czerpanie z niej pożytków świadczą o posiadaniu samoistnym, nawet jeśli pierwotnie posiadacz wiedział, że działka do niego nie należy.
Zasiedzenie części nieruchomości zabudowanej – w postanowieniu z dnia 21 stycznia 2015 r. (sygn. akt IV CSK 203/14) SN potwierdził, że możliwe jest nabycie własności przez zasiedzenie części nieruchomości, np. fragmentu działki, na której posiadacz wzniósł budynek gospodarczy i korzystał z tego terenu w sposób wyłączny.
Zasiedzenie a relacje rodzinne – w sprawie o sygn. akt II CSK 111/12 Sąd Najwyższy wskazał, że samo korzystanie z nieruchomości rodzinnej nie zawsze oznacza posiadanie samoistne. Jeśli ktoś mieszka w domu rodziców, pomaga w jego utrzymaniu i nie kwestionuje prawa własności rodziców, trudno mówić o zasiedzeniu.
Jak dobrze przygotować się do sprawy o zasiedzenie?
Postępowanie o zasiedzenie toczy się przed sądem rejonowym, a wniosek składa się w trybie nieprocesowym. Od jakości przygotowania sprawy zależy szansa na pozytywne rozstrzygnięcie.
Kluczowe elementy wniosku
Dokładne oznaczenie nieruchomości – poprzez wskazanie numeru działki, obrębu ewidencyjnego i księgi wieczystej (jeśli istnieje).
Wskazanie okresu posiadania – należy podać datę, od której posiadacz włada nieruchomością.
Uzasadnienie posiadania samoistnego – czyli opis, że posiadacz traktował nieruchomość jak właściciel: uprawiał, grodził, remontował, płacił podatki.
Wnioski dowodowe – co warto dołączyć/zawnioskować?
Zeznania świadków – najlepiej sąsiadów, którzy potwierdzą, że wnioskodawca władał nieruchomością jak właściciel.
Dokumenty podatkowe – potwierdzające opłacanie podatku od nieruchomości.
Umowy i decyzje administracyjne – np. pozwolenia na budowę, decyzje o przyłączu mediów (świadczą o traktowaniu nieruchomości jako własnej).
Zdjęcia, mapy, szkice – dowodzące, że posiadacz faktycznie korzystał z nieruchomości.
Warto pamiętać, że sąd nie bada tylko upływu czasu – najważniejsze jest wykazanie charakteru posiadania.
Poniżej przygotowałam dla Państwa przykłady sytuacji, w których sąd z dużym prawdopodobieństwem orzeknie zasiedzenie:
Zaniedbane nieruchomości spadkowe – gdy spadkobiercy nie interesują się gruntem, a jeden z nich lub osoba trzecia od kilkudziesięciu lat korzysta z niego jak właściciel.
Działki rolne i leśne – długoletnie prowadzenie upraw, budowa ogrodzeń i czerpanie pożytków często skutkują uznaniem zasiedzenia.
Nieuregulowane granice – gdy właściciel sąsiedniej działki zagospodaruje część gruntu i korzysta z niego wyłącznie, może dojść do zasiedzenia części nieruchomości.
Domy na cudzym gruncie – jeśli ktoś od kilkudziesięciu lat mieszka w budynku postawionym bez tytułu prawnego, a właściciel nie podejmował żadnych działań, sąd często uznaje zasiedzenie.
Wpływ zasiedzenia na inne postępowania
Zasiedzenie ma charakter konstytutywny – własność nabywa się z mocy prawa z chwilą upływu wymaganego terminu, a postanowienie sądu jedynie to stwierdza. Ma to poważne konsekwencje dla innych postępowań:
Sprawy spadkowe – jeżeli spadkobiercy chcą podzielić nieruchomość, a wcześniej doszło do jej zasiedzenia, nie będą mieli już prawa do tego gruntu.
Postępowania wieczystoksięgowe – wpis w księdze wieczystej może zostać skorygowany na podstawie postanowienia o zasiedzeniu.
Spory graniczne i rozgraniczeniowe – ustalenie, że część gruntu została zasiedziana, może przesądzić o przebiegu granicy.
Zasiedzenie to narzędzie porządkujące stan prawny nieruchomości, które pozwala uregulować sytuację faktyczną z wieloletnim posiadaniem. Kluczem do sukcesu w tego rodzaju sprawach jest solidne przygotowanie wniosku, zgromadzenie dowodów świadczących o posiadaniu samoistnym oraz powołanie świadków. Orzecznictwo pokazuje, że sądy przychylnie podchodzą do osób, które przez dekady faktycznie troszczyły się o nieruchomość i traktowały ją jak własną, zwłaszcza gdy właściciele formalni pozostawali bierni.
Życzę powodzenia i owocnych postępowań.
adwokat Agnieszka JUCHNO-MARCJAN
