Zakup nieruchomości to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. Bez względu na to, czy kupujemy mieszkanie na własne potrzeby, pod inwestycję, czy dla dziecka – mówimy o zobowiązaniu się na wiele lat, często z kredytem hipotecznym w tle. Tymczasem rynek nieruchomości nie jest wolny od ryzyka. Błędy popełnione na etapie podpisywania umowy mogą kosztować setki tysięcy złotych, stracone nerwy i czas. W tym artykule przedstawię najważniejsze pułapki prawne, na które warto uważać przy zakupie nieruchomości.
Zakup od dewelopera – co powinno wzbudzić czujność?
Umowa deweloperska to umowa zawierana pomiędzy osobą fizyczną (nabywcą lokalu) a deweloperem, który zobowiązuje się do wybudowania budynku i przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. Choć od lat obowiązuje tzw. ustawa deweloperska to nadal w praktyce, zdarzają się sytuacje, w których nabywcy są zaskakiwani problemami.
Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?
1. Dokładne określenie przedmiotu umowy
Należy precyzyjnie ustalić:
• numer lokalu,
• powierzchnię użytkową (według jakiej normy została zmierzona),
• standard wykończenia (tzw. specyfikacja techniczna),
• przynależności (balkon, miejsce postojowe, komórka lokatorska).
Uwaga: zdarza się, że po pomiarach powykonawczych powierzchnia odbiega od tej zapisanej w umowie. Jeśli różnica jest większa niż 2%, kupujący może domagać się odpowiedniego obniżenia ceny.
2. Terminy i konsekwencje ich niedotrzymania
Zapisz w umowie:
• konkretną datę zakończenia budowy,
• datę przeniesienia własności,
• sankcje za opóźnienia – najlepiej w postaci kar umownych (np. 0,1% ceny za każdy dzień zwłoki).
W praktyce: Deweloperzy często wpisują w umowach bardzo ogólne zapisy typu „termin może ulec zmianie z przyczyn niezależnych od dewelopera”. Taki zapis osłabia pozycję nabywcy i warto go negocjować.
3. Rachunek powierniczy
Deweloper ma obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego – otwartego lub zamkniętego. Z punktu widzenia kupującego bezpieczniejszy jest rachunek zamknięty – wtedy pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po przeniesieniu własności.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego – nie mniejsze ryzyko
Kupując nieruchomość na rynku wtórnym, nabywca musi szczególnie uważać na tzw. wady prawne, czyli:
• obciążenie hipoteką, służebnościami, prawami osób trzecich (np. dożywotnik),
• lokatorów zameldowanych,
• problemy z własnością – np. współwłasność, spadek nieuregulowany.
Co warto zrobić przed podpisaniem umowy?
1. Dokładna analiza księgi wieczystej
Sprawdź:
• kto jest właścicielem,
• czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnością, ograniczonymi prawami rzeczowymi.
Księga wieczysta dostępna jest bezpłatnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl).
Analiza umowy przez prawnika
Zarówno przy zakupie od dewelopera, jak i z rynku wtórnego – przed podpisaniem czegokolwiek, warto zlecić analizę prawną umowy kancelarii. Koszt kilkuset złotych może uchronić przed błędami wartymi dziesiątki tysięcy.
Sprawdzenie planów miejscowych i stanu technicznego
Sąsiedztwo może wydawać się spokojne dziś, ale za 2 lata może powstać droga ekspresowa, wieżowiec lub centrum logistyczne. Plany miejscowe są dostępne w urzędach gmin lub na stronach internetowych miast.
Kiedy nabywca może się bronić?
Kupujący może dochodzić roszczeń, m.in.gdy:
• deweloper nie dotrzymuje terminu (można żądać kar umownych),
• mieszkanie ma wady fizyczne (prawo do rękojmi – nawet do 5 lat od odbioru),
• występują wady prawne (np. nieuregulowana własność).
W takich sytuacjach możliwe są:
• odstąpienie od umowy,
• żądanie obniżenia ceny,
• żądanie naprawy lub usunięcia wad.
Na zakończenie – najważniejsze zasady bezpiecznego zakupu:
• Nigdy nie podpisuj umowy „w ciemno”.
• Skonsultuj się z prawnikiem przed podpisaniem dokumentów.
• Sprawdź stan prawny nieruchomości i dane w księdze wieczystej.
• Upewnij się, że rozumiesz wszystkie zapisy umowy – szczególnie te o karach umownych, powierzchni, terminach.
• Oglądaj nieruchomość dokładnie – najlepiej z inżynierem lub rzeczoznawcą.
• Zachowaj ostrożność – umowa to dokument na lata.
adwokat Agnieszka JUCHNO-MARCJAN
