Deweloperzy na dobre rozgościli się na rynku nieruchomości, a świetna koniunktura sprzedażowa sprawiła, że liczba firm świadczących tego rodzaju usługi wzrastała jak grzyby po deszczu. Może z uwagi na fakt bardzo dużego zainteresowania nieruchomościami prosto od dewelopera wzięto ich trochę pod lupę, wychodząc naprzeciw potrzebom klientów, którzy domagali się większej przejrzystości szczególnie co do cen nieruchomości.
Od 11 lipca 2025 r. weszły w życie nowe przepisy wprowadzające istotne zmiany dla deweloperów. Zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, deweloperzy i przedsiębiorcy sprzedający mieszkania czy domy będą zobowiązani do publikowania pełnych i aktualnych cen na swoich stronach internetowych.
Celem tych zmian jest zwiększenie przejrzystości rynku nieruchomości i ochrona nabywców przed manipulacjami cenowymi. Dzięki temu klienci zyskają łatwy dostęp do rzetelnych informacji, co ułatwi podejmowanie świadomych decyzji zakupowych i wzmocni ich pozycję negocjacyjną.
Dlaczego wprowadzono nowe przepisy?
Nowelizacja ma zagwarantować:
• równość dostępu do informacji – każdy klient będzie miał wgląd w te same dane, niezależnie od etapu zakupu czy negocjacji,
• ochronę przed nieuczciwymi praktykami – wyeliminowane mają być reklamy z zaniżonymi cenami czy oferowanie lokali po wyższych stawkach wybranym klientom,
• standaryzację ofert – wszystkie ceny będą musiały być podawane w sposób jasny i pełny,
• większą przejrzystość rynku – informacje mają trafiać również do publicznego portalu dane.gov.pl, co umożliwi ich archiwizację i kontrolę.
Jakie informacje musi publikować deweloper?
Zgodnie z nowymi przepisami deweloper ma obowiązek prowadzić własną stronę internetową, na której udostępni m.in.:
• część ogólną prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia,
• dane identyfikacyjne i kontaktowe firmy (siedziba, adres sprzedaży, forma kontaktu),
• lokalizację inwestycji,
• pełną cenę brutto:
• za 1 m² powierzchni użytkowej każdego lokalu lub domu,
• za całą nieruchomość,
• za pomieszczenia przynależne (np. piwnicę, garaż, strych, komórkę), jeśli cena nie została wliczona w cenę lokalu,
• za inne świadczenia pieniężne, które nabywca musi ponieść na rzecz dewelopera.
Co ważne – przepisy nie dopuszczają podawania cen w formie widełek (np. od–do). Klient musi otrzymać jednoznaczną, konkretną cenę.
Od kiedy obowiązują nowe zasady?
• Deweloperzy muszą publikować informacje już na etapie sprzedaży – jeszcze przed podpisaniem pierwszej umowy rezerwacyjnej, a także od momentu rozpoczęcia procesu sprzedaży mieszkań czy domów.
• Przedsiębiorcy inni niż deweloperzy (np. spółki odsprzedające mieszkania powstałe w ramach inwestycji deweloperskiej) – są zobowiązani do publikacji danych od dnia ogłoszenia oferty sprzedaży.
Jeśli cena podana na stronie internetowej będzie inna niż ta zaproponowana w umowie, nabywca ma prawo domagać się zawarcia umowy po cenie dla niego korzystniejszej.
Jakie sankcje grożą za brak publikacji cen?
Niedopełnienie obowiązków informacyjnych przez dewelopera stanowi naruszenie zbiorowych interesów konsumentów w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Może to skutkować:
• decyzją Prezesa UOKiK nakazującą zaniechanie stosowania nieuczciwych praktyk,
• obowiązkiem usunięcia skutków naruszeń (np. opublikowania sprostowania lub oświadczenia),
• publikacją decyzji Prezesa UOKiK,
• a w poważniejszych przypadkach – karą pieniężną sięgającą nawet 10% obrotu przedsiębiorcy z roku poprzedniego.
Przykłady naruszeń nowych przepisów
Za praktyki naruszające interesy konsumentów mogą być uznane m.in.:
• brak podania cen brutto mieszkań lub domów na stronie dewelopera,
• brak informacji o dodatkowych kosztach (np. miejsce postojowe, komórka lokatorska),
• brak historii zmian cen,
• reklamy inwestycji bez wskazania adresu strony internetowej z wymaganymi informacjami,
• publikacja cen wyłącznie na portalach ogłoszeniowych lub stronach pośredników – zamiast na własnej stronie.
Dzięki nowym przepisom klienci otrzymają realne narzędzie do ochrony swoich interesów. Będą mogli porównywać oferty w sposób obiektywny i przejrzysty, a w przypadku jakichkolwiek rozbieżności – powoływać się na przepisy prawa. To krok w stronę większej transparentności i uczciwości na rynku pierwotnym.
adwokat Agnieszka JUCHNO-MARCJAN
