W dzisiejszych czasach, gdy przestrzeń życiowa staje się coraz bardziej zatłoczona, a relacje sąsiedzkie nierzadko wystawiane są na próbę, kwestie związane z immisjami sąsiedzkimi zyskują na znaczeniu. Wszelkie działania, które mogą wpływać na korzystanie z nieruchomości sąsiednich, stanowią istotny obszar regulacji prawnych oraz praktyki sądowej. Z jednej strony, każdy z nas ma prawo do swobodnego korzystania z własności, z drugiej zaś istnieje konieczność poszanowania praw innych właścicieli.
Doktryna i orzecznictwo definiują immisje jako wywieranie wpływu na nieruchomość sąsiednią, polegające na takim działaniu właściciela nieruchomości, że jego skutki odczuwa nieruchomość sąsiednia (np. poprzez wytwarzanie pyłów, pary, dymu, wstrząsów, spalin). Źródłem immisji, co do zasady jest działalność podejmowana przez człowieka na własnej nieruchomości, co wyraźnie pozwala nam na rozróżnienie immisji od wtargnięcia, które to stanowi bezprawne wkroczenie na cudzą nieruchomość. Warto jednak podkreślić, iż zdarzają się sytuacje gdy źródłem immisji jest nieruchomość sama w sobie, czego przykładem mogą być dziko rosnące drzewa, które zagrażają bezpieczeństwu sąsiednich nieruchomości. Należy podkreślić, iż zakłócenia mogą spełniać kryteria immisji, również wówczas, gdy nieruchomość wyjściowa oraz sąsiadująca nie graniczą ze sobą bezpośrednio.
Widoczne jest więc, iż zgodnie z obowiązującą konstrukcją prawa własności, Ustawodawca nie kształtuje tego prawa jako absolutnego i nieskończonego, a zatem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Pojmowanie prawa własności jako prawa do rzeczy o charakterze absolutnym prowadziłoby w wielu wypadkach do naruszenia interesów innych podmiotów.
Przeciętna miara odnosi się do akceptowalnego poziomu oddziaływań, które mogą występować w danych stosunkach, z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości i jej uwarunkowań. Z kolei społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości uwzględnia m.in. lokalne plany zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, często również obowiązki wynikające z prawa ochrony środowiska czy też lokalnej strategii ochrony środowiska lub uchwał jednostek samorządu terytorialnego.
Podstawowym rozróżnieniem immisji jest podział na immisje bezpośrednie, polegające na bezpośrednim oddziaływaniu na nieruchomość sąsiednią, np. w postaci tytułowych gałęzi opadających na naszą nieruchomość z drzewa posadzonego na nieruchomości sąsiada oraz immisje pośrednie, czyli oddziaływania, które ujawniają się na nieruchomości wyjściowej, a następnie przenikają na obszar nieruchomości sąsiednich.
Jeśli działania Twojego sąsiada oddziałują na Twoją nieruchomość w taki sposób, że uniemożliwia Ci to swobodne i niezakłócone korzystanie z nieruchomości, w pierwszej kolejności warto, abyś poinformował sąsiada o problemie. Zalecane jest skierowanie wezwania w formie pisemnej z zachowaniem kopii pisma oraz dowodu jego nadania na poczet ewentualnego procesu. Warto w piśmie wyznaczyć sąsiadowi konkretny termin na reakcję i przedsiębranie żądanych przez nas działań, z uwzględnieniem indywidualnych okoliczności sprawy. Pamiętaj, że z wezwaniem do zaniechania immisji, może wystąpić każdy właściciel nieruchomości, którego korzystanie zostało zakłócone przez immisje. Masz prawo żądać zarówno zaprzestania naruszeń jak i przywrócenia stanu poprzedniego – takiego, który istniałby w przypadku braku immisji.
W przypadku, który został wyszczególniony w tytule, jeśli Twoje próby podjęcia dialogu nie spotkają się z reakcją sąsiada, masz prawo przyciąć gałęzie, które rzeczywiście wkraczają na Twoją działkę, uważając oczywiście na drzewo. Warto również pamiętać, iż w przypadku niemożności polubownego rozwiązania sporu sąsiedzkiego dysponujesz prawem do wniesienia pozwu o zaprzestanie immisji przez sąsiada.
Należy również pamiętać, iż niekiedy immisje mogą naruszać dobra osobiste sąsiadów, np. dobra w postaci nietykalności mieszkania, które zostaje naruszone w razie bezprawnego wtargnięcia osoby trzeciej w sferę określonego stanu psychicznego i emocjonalnego, jaką daje człowiekowi poczucie bezpiecznego i niezakłóconego korzystania z własnego mieszkania. Wówczas ten, czyje dobro osobiste zostało zagrożone cudzym działaniem, może nie tylko żądać zaniechania takiego działania, ale również może żądać, aby osoba, która dopuściła się naruszenia, dopełniła czynności potrzebnych do usunięcia jego skutków, ma prawo również dochodzenia zadośćuczynienia pieniężnego albo zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej na wskazany cel społeczny.
adwokat Agnieszka JUCHNO-MARCJAN
