Dziś pod lupę bierzemy umowę dzierżawy – dlaczego? W dobie dynamicznego rozwoju sektora usługowego i handlowego umowa dzierżawy lokalu użytkowego staje się jednym z kluczowych instrumentów prawnych dla przedsiębiorców. Wydaje się, że to relacja prosta – jedna strona oddaje lokal do używania, druga zobowiązuje się płacić czynsz. A jednak to właśnie na gruncie tych – pozornie banalnych – kontraktów dochodzi do licznych sporów, które nierzadko kończą się przed sądem.
Z prawnego punktu widzenia dzierżawa to stosunek obligacyjny, którego podstawy reguluje art. 693-709 Kodeksu cywilnego. Ale to dopiero punkt wyjścia – sednem są postanowienia umowy. To one decydują, czy dzierżawca będzie mógł prowadzić działalność bez przeszkód, czy też wpadnie w pułapkę prawną, która z czasem może okazać się kosztownym błędem.
Kluczowe postanowienia umowy dzierżawy – na co zwrócić uwagę?
Przedmiot dzierżawy – co dokładnie jest oddawane?
Brzmi trywialnie, ale zdarza się, że przedsiębiorcy podpisują umowy, w których przedmiot dzierżawy opisano ogólnikowo: „lokal użytkowy przy ul. X”. Tymczasem nieprecyzyjne oznaczenie powierzchni, brakujące załączniki (np. rzut lokalu), czy niejasności co do przynależnych pomieszczeń (piwnica, magazyn, toaleta) to późniejsze pole do sporów.
Wniosek: Zadbaj o precyzyjne oznaczenie lokalu, dołącz dokumentację fotograficzną oraz rzut z metrażem.
Czas trwania umowy i warunki jej wypowiedzenia
Zgodnie z art. 704 k.c., dzierżawa zawarta na czas oznaczony kończy się wraz z upływem tego okresu, chyba że strony postanowiły inaczej. Jednak wiele problemów rodzi się z jednostronnym wypowiedzeniem umowy zawartej na czas oznaczony.
Wniosek: Sprawdź, czy w umowie zawarto przyczyny wypowiedzenia, zarówno zwykłego, jak i natychmiastowego. Ich brak może oznaczać, że strona nie może wypowiedzieć umowy mimo istotnych okoliczności (np. drastyczny spadek obrotów czy zmiana otoczenia prawnego).
Odpowiedzialność za stan techniczny lokalu
Kwestia napraw i remontów to klasyczna oś sporów. Kodeks cywilny przewiduje ogólną zasadę, że to wydzierżawiający powinien utrzymać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku, lecz umowa może ten obowiązek przesunąć na dzierżawcę.
Wniosek: Zwróć uwagę na zapisy dotyczące napraw, modernizacji i odpowiedzialności za awarie – niech nie okaże się, że za przeciekający dach odpowiadasz Ty, jako najemca, bo „tak ustalono”.
Czynsz i dodatkowe opłaty
Ustalając czynsz, strony często pomijają kwestie tzw. opłat eksploatacyjnych. Czy są one wliczone w czynsz, czy rozliczane osobno? Kto płaci za wywóz śmieci, ogrzewanie, opłaty wspólnotowe, podatek od nieruchomości?
Wniosek: Zadbaj o jasne określenie, co obejmuje czynsz, a co stanowi dodatkowy koszt – najlepiej w formie tabeli w załączniku.
Najczęstsze pułapki umowy dzierżawy – na co uważać?
Klauzule asymetryczne
Wiele wzorców umów (zwłaszcza stosowanych przez dużych właścicieli nieruchomości) zawiera postanowienia rażąco korzystne dla jednej strony. Przykład? Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę w każdej chwili z 30-dniowym terminem, natomiast dzierżawca – tylko z 6-miesięcznym i z ważnych przyczyn.
Brak waloryzacji czynszu
Z pozoru niska stawka czynszu po roku czy dwóch może przestać być atrakcyjna dla wynajmującego – wtedy pojawiają się pomysły na wypowiedzenie umowy lub zmianę warunków. Z drugiej strony, nieuczciwa waloryzacja może sprawić, że czynsz wzrośnie drastycznie.
Wniosek: Jeśli w umowie jest klauzula waloryzacyjna, niech opiera się na obiektywnym wskaźniku, np. inflacji GUS, a nie „uznaniu wydzierżawiającego”.
Z życia wzięte – pułapka dobrze wyglądającej umowy
Pan Marek, przedsiębiorca ze Szczecina, podpisał umowę dzierżawy lokalu pod działalność gastronomiczną. Umowa była na 5 lat, z atrakcyjną stawką czynszu i zapisanym prawem dzierżawy ogródka letniego. Po 1,5 roku ogłoszono remont ulicy, który zablokował dostęp do lokalu. Obroty spadły
o 70 proc., a Marek wystąpił o obniżenie czynszu.
Odpowiedź właściciela była jednoznaczna: „nie przewidziano takiej możliwości w umowie”. Co więcej, zgodnie z zapisami, nie miał prawa do wypowiedzenia umowy z przyczyn gospodarczych. Sprawa trafiła do sądu. Finalnie, sąd uznał, że umowa naruszała zasadę równowagi stron i orzekł możliwość jej wcześniejszego rozwiązania.
Wskazówki końcowe – zanim podpiszesz umowę dzierżawy
Dokładnie czytaj i analizuj umowę – najlepiej z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Zadbaj o precyzyjne zapisy – nie pozostawiaj rzeczy „do ustalenia później”. Zabezpiecz się na wypadek sytuacji nadzwyczajnych – remont ulicy, pandemia, zmiana przepisów. Negocjuj zapis o wypowiedzeniu umowy – w dwie strony, na uczciwych zasadach.
Sprawdź stan prawny lokalu – czy właściciel rzeczywiście ma prawo do oddania go w dzierżawę?
Umowa dzierżawy lokalu użytkowego może być podstawą świetnego przedsięwzięcia, ale też źródłem poważnych problemów prawnych i finansowych. Kluczem do sukcesu jest świadomość ryzyk, skrupulatna analiza zapisów oraz przygotowanie się na nieprzewidziane scenariusze. Pamiętajmy – dobry kontrakt to nie ten, który wygląda profesjonalnie, ale ten, który chroni interesy obu stron w praktyce. Podpisujmy z głową.
adwokat Agnieszka JUCHNO-MARCJAN
