Niedawno uchwalona została ustawa o zniesieniu zakazu eksmisji oraz zakazu licytacji nieruchomości, w jakich mieszka dłużnik. Zapisy te przez wierzycieli były mocno wyczekiwane a jak się można domyślić – dłużnicy mieli zgoła inną perspektywę na te zakazy.
Skutki zamrożenia egzekucji z nieruchomości lokali, w których mieszkali dłużnicy, widać w statystykach. W 2019 r. w drodze licytacji sprzedano 7595 nieruchomości, a w 2020 r. już tylko 5397. Z kolei wartość wyegzekwowanych w ten sposób wierzytelności spadła z 839 mln zł w 2019 r. do 770 mln zł w 2020.
A zatem: co to jest eksmisja i na czym ona polega?. Pojęcia eksmisji nie znajdziemy w przepisach prawa, albowiem jest to pojęcie potoczne, niemniej oznacza wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do opróżnienia lokalu lub nieruchomości z osób oraz rzeczy i wydania uprawnionej osobie.
Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 § 1 kc. Na jego podstawie właściciel jest uprawniony do żądania od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. To skuteczne uprawnienie to właśnie tytuł prawny, który może zniweczyć żądanie właściciela.
Postępowania eksmisyjne może być wszczęte z wielu powodów, jednakże zdecydowanie najczęstszymi są:
– zwłoka w zapłacie czynszu
– brak tytułu prawnego do lokalu
– niewłaściwe zachowanie
Zwykle postępowanie eksmisyjne rozpoczyna się, gdy najemca utracił (czasem nigdy go nie nabył) tytuł prawny do lokalu.
Przykładem może być sytuacja kiedy stronie – najemcy – zostanie wypowiedziana umowa najmu z powodu zalegania z zapłatą czynszu za okres dłuższy niż trzy miesiące lub też gdy najemca zachowuje się w sposób czyniący uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Tak samo będzie, kiedy najemca zamieszkuje w lokalu, do którego od początku nie miał tytułu prawnego.
Właściciel lokalu po wypowiedzeniu umowy kieruje do najemcy wezwanie do opróżnienia i opuszczenia lokalu. Jeśli najemca pozostaje obojętny, właściciel może skierować do sądu powództwo o opróżnienie i opuszczenie lokalu.
Sądem właściwym dla złożenia pozwu jest sąd właściwy dla położenia nieruchomości. Po wszczęciu postępowania sądowego i złożeniu pozwu najemca ma czas na odpowiedź na pozew i zaprezentowanie swojego stanowiska.
W trakcie procesu każda ze stron prezentuje swoje stanowisko, powołuje dowody w postaci dokumentów i świadków. Po zakończeniu postępowania dowodowego sąd zamyka przewód i orzeka w sprawie.
W przypadku orzeczenia eksmisji i uprawomocnienia się wyroku następuje eksmisja, którą zajmuje się komornik. Nawet jeśli sąd orzeknie eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego, trzeba pamiętać, że wszelkie czynności związane z opróżnieniem lokalu wstrzymane są w miesiącach od 1 listopada do 31 marca następnego roku. Ma to na celu ochronę eksmitowanych lokatorów w czasie zimy.
W przypadku orzeczenia eksmisji z lokalu sąd może orzec prawo do lokalu socjalnego. Przede wszystkim uprawnienie do uzyskania takiego lokalu mają osoby spełniające przesłanki z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, według którego w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.
Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Do czasu przyznania takiego lokalu eksmisja nie może się odbyć, natomiast właścicielowi lokalu przysługuje możliwość uzyskania odszkodowania od właściwej gminy za brak przyznania lokalu socjalnego.
prawnik Joanna ŚWIĄTEK-WOJNAROWSKA
