Dzisiejszy wpis poświęcę tematowi, który jest dla dłużnika najczarniejszym scenariuszem przegranej batalii z wierzycielem. Mówię o licytacji nieruchomości należącej do dłużnika.
Zwykle egzekucję z nieruchomości przeprowadzają banki w związku z wypowiedzeniem umowy kredytu w następstwie niespłacania rat tego kredytu, zarządcy nieruchomości typu spółdzielnie mieszkaniowe czy też wspólnoty w przypadku zaległości z tytułu płacenia tzw. czynszu, oraz każdy inny wierzyciel, który albo nie ma możliwości zaspokojenia swojej wierzytelności z np. wynagrodzenia, kwot zdeponowanych na kontach bankowych dłużnika czy też z ruchomości do niego należących.
W praktyce wygląda to tak, że wierzyciele w jednym wniosku egzekucyjnym wnoszą o zajęcie wszystkich składników majątku dłużnika, takich jak konta bankowe, wynagrodzenie i ruchomości, oraz nieruchomości.
Rozpoczynając egzekucję, komornik w pierwszej kolejności dokonuje zajęcia nieruchomości poprzez dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji w dziale III księgi wieczystej. Komornik ma obowiązek poinformować dłużnika listownie o rozpoczęciu egzekucji i dokonaniu zajęcia na nieruchomości.
Po zajęciu nieruchomości komornik zwróci się do wierzyciela o wpłatę zadatku w celu dokonania opisu i oszacowania nieruchomości. Koszt ten pokrywa na początku wierzyciel, ale finalnie ma on prawo do doliczenia go do ogólnej sumy długu klienta i będzie żądał jego zwrotu. Sam opis i oszacowanie wartości nieruchomości składa się z dwóch elementów i może odbyć się w dwóch wariantach. Pierwszym elementem jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego będącego biegłym sądowym, a drugim – wizyta komornika w lokalu w celu odbycia czynności opisu i oszacowania. Dłużnik, do którego drzwi zapuka komornik, powinien przyglądać się procedowaniu komornika, by ten postępował zgodnie z przepisami. W przypadku wystąpienia nieprawidłowości w operacie dłużnik może go zaskarżyć.
Kiedy dłużnik współpracuje z komornikiem, rzeczoznawca majątkowy dokonuje wizji nieruchomości i sporządza dokumentację fotograficzną na ok. 2 tygodnie przed planowanym opisem, czyli wizytą komornika w lokalu. Jeśli dłużnik nie wpuści rzeczoznawcy do lokalu i uniemożliwi mu sprawdzenie jej stanu wewnątrz, wizyta rzeczoznawcy odbędzie się wraz z komornikiem i dopiero po czynności opisu i oszacowania zostanie sporządzony operat szacunkowy.
Gdy dłużnik uzna, że wartość nieruchomości oszacowana została zbyt nisko lub operat został sporządzony wadliwie, może go zaskarżyć.
Kiedy opis i oszacowanie się zakończą i żadna ze stron nie będzie miała uwag do kwoty, na jaką została wyceniona nieruchomość, bądź jeśli ich uwagi w formie skarg zostaną przez sąd odrzucone, komornik na wniosek wierzyciela zwraca się do sądu o wyznaczenie terminu licytacji.
Pierwsza i druga licytacja
Pierwsza licytacja nieruchomości oznacza, że cena wywoławcza nieruchomości będzie wynosiła 3/4 wartości oszacowania określonej przez biegłego.
Procedura wyznaczenia drugiej licytacji jest taka sama. Konieczny jest wniosek wierzyciela, który przekazywany jest przez komornika do sądu i sąd wyznacza termin licytacji. Ale jeśli przedstawiciel wierzyciela bierze udział w pierwszej nieskutecznej licytacji, może taki wniosek złożyć od razu i często sąd tego samego dnia wyznacza termin kolejnej licytacji. Tym, co różni obie licytacje, jest cena wywoławcza nieruchomości, która przy drugiej licytacji wynosi 2/3 wartości nieruchomości oszacowanej przez biegłego.
Licytacja komornicza nieruchomości prowadzona jest przez komornika, ale pod nadzorem sądu i w obecności sędziego. Po przybiciu i wpłaceniu przez kupującego pozostałej kwoty wylicytowanej ceny nabycia sąd wydaje przysądzenie własności na rzecz nowego właściciela i po jego uprawomocnieniu staje się on pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, w której często mieszkają jeszcze poprzedni właściciele.
Ostatnim elementem egzekucji komorniczej jest podział środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Poza procesem windykacyjnym, ale już bez udziału wierzycieli, toczy się jeszcze jeden proces, który dla dłużnika jest chyba najbardziej odczuwalnym skutkiem licytacji – eksmisja. Nabywca nieruchomości, który uzyskał tytuł własności w drodze licytacji komorniczej, będzie chciał jak najszybciej przejąć nad nią zarząd. Coraz częściej nowy właściciel porozumiewa się z dłużnikiem, oferując pomoc w przeprowadzce lub też proponując wynajem lokalu na swoich własnych warunkach.
Niezależnie od wszystkiego powyższego – licytacja nieruchomości jest w znacznej większości przypadków ogromnym i ciężkim przeżyciem. Jeśli zatem nasze finanse się „chwieją”, warto zawczasu dokonać uczciwej restrukturyzacji swojego majątku i pomyśleć o dobrowolnej sprzedaży nieruchomości. ©℗
adwokat Joanna ŚWIĄTEK-WOJNAROWSKA
