Sama licytacja z nieruchomości nie następuje od razu po wszczęciu egzekucji przez komornika. Egzekucja z nieruchomości czy ruchomości jest zazwyczaj ostatecznością. Następuje wówczas, gdy inne, pozostałe metody egzekucji zawodzą: egzekucja z konta bankowego, wynagrodzenia za pracę, z renty i emerytury. Dopiero wtedy komornik może dostać zielone światło na bardziej dotkliwe formy egzekucji.
Przy niskich kwotach zadłużeń, które wynoszą mniej niż 5 proc. wartości nieruchomości, w ogóle nie przeprowadza się obecnie egzekucji z nieruchomości. Niespłacone zadłużenie powoduje, iż wierzyciele będą stosować każdą dostępną formę nacisku na dłużnika, aby odzyskać swoją należność. Jeśli nie znajdą zaspokojenia w wynagrodzeniu dłużnika lub gdy okaże się, iż kwota podlegająca zajęciu jest tak niska w stosunku do wysokości zadłużenia – sięgną po kolejny etap egzekucji, czyli przeprowadzenie licytacji komorniczej.
Mówiąc obrazowo, licytacja komornicza polega na znalezieniu nowego właściciela dla rzeczy ruchomych i nieruchomości. A więc licytacja komornicza może dotyczyć takich przedmiotów, jak: dom, mieszkanie, działka (rolna i budowlana, las), hala, gospodarstwo rolne, samochód, sprzęty AGD i RTV (telewizor, pralka, komputer, tablet, lodówka).
Powyższe oznacza, że licytacja komornicza jest pewną składową szerszego procesu, którego finalnym końcem jest zmiana właściciela rzeczy.
Licytacja z ruchomości należących do dłużnika
W przypadku egzekucji z ruchomości za zgodą osoby zadłużonej sprzedaż ruchomości, np. samochodu, może nastąpić z wolnej ręki. Co to oznacza sprzedaż z wolnej ręki? Dokładnie to, że możliwe jest zbycie ruchomości z pominięciem licytacji publicznej. Oczywiście dłużnik musi wyraźnie zaznaczyć, jaka będzie minimalna cena zbycia ruchomości przez komornika.
Jeśli jednak dłużnik nie wyrazi zgody na sprzedaż ruchomości z wolnej ręki, komornik musi dokonać oszacowania wartości egzekwowanego przedmiotu. W zdecydowanej większości przypadków komornik dokonuje oszacowania wartości samochodu, telewizora czy komputera samodzielnie. Posiłkuje się przy tym cenami, które wynikają z ofert sprzedaży na portalach aukcyjnych, np. Allegro, OLX.
Licytacja rzeczy ruchomych odbywa się publicznie. Sam proces licytacji prowadzi komornik. Komornik udziela przybicia osobie, która zaofiaruje cenę najwyższą. I tutaj zdecydowana różnica w stosunku do egzekucji z nieruchomości, otóż z chwilą przybicia dochodzi do skutku sprzedaż ruchomości na rzecz nabywcy. Jednak co najważniejsze, nabywca staje się właścicielem rzeczy ruchomej dopiero po uprawomocnieniu się przybicia i zapłacie całości ceny.
Na czym polega licytacja komornicza nieruchomości?
Wierzyciel występuje do komornika z wnioskiem o wycenę nieruchomości. Powołany przez komornika biegły opisuje aktywa i dokonuje oszacowania ich wartości w ramach operatu szacunkowego. Tylko oszacowane części zajętego majątku dłużnika mogą być poddane licytacji. Wycena odbywa się na podstawie wartości rynkowej.
Licytacja komornicza nieruchomości ze względu na swoją doniosłość odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Jak wynika z treści art. 972 Kodeksu postępowania cywilnego przebieg licytacji z nieruchomości sąd utrwala również za pomocą urządzenia rejestrującego dźwięk albo obraz i dźwięk.
Przebieg licytacji (przetargu) odbywa się ustnie.
Jeśli do przetargu przystąpiła przynajmniej 1 osoba i zadeklarowała zakup nieruchomości po cenie najniższej, komornik zamyka przetarg i wskazuje na licytanta, który wygrał przetarg.
Jeśli pierwsza licytacja nie przyniosła sprzedaży, komornik wyznacza drugą licytację. Wówczas cena wywoławcza wynosi zaledwie 2/3 ceny oszacowania przez biegłego. Jest to najniższa cena, za jaką komornik może sprzedać nieruchomość należącą do dłużnika. Pierwsza licytacja z nieruchomości nie może odbyć się za cenę niższą niż 3/4 sumy oszacowania.
Podczas całego procesu egzekucji można składać skargi na czynności komornika. Skargę na czynności komornika w toku licytacji można złożyć tylko do zamknięcia tej czynności. Skargę na czynności komornika w toku licytacji z nieruchomości zgłasza się ustnie obecnemu na licytacji sędziemu albo referendarzowi sądowemu.
Jeśli podczas drugiego terminu licytacji nieruchomość nie zostanie zbyta, wierzyciel może przejąć ją na własność. W takiej sytuacji, jeśli dług nie przekracza wartości nieruchomości, wierzyciel dopłaca różnicę. A jeśli dług równy jest wartości nieruchomości albo jest od tej sumy wyższy? Wówczas sprawa zostaje definitywnie zakończona – jeśli dług jest równy albo dług pomniejsza się o różnicę – jeśli jest on wyższy niż wartość nieruchomości.
Licytacja z nieruchomości poprzedzona jest bezpośrednio obwieszczeniem o licytacji. Polega ono na tym, że komornik sądowy ogłasza publicznie o miejscu, czasie i przedmiocie licytacji. Wskazuje więc, jaka nieruchomość, gdzie położona, o jakiej powierzchni będzie przedmiotem licytacji. Wskazuje się również sumę oszacowania i kilka innych informacji, które mają znaczenie w rozumieniu art. 953 Kodeksu postępowania cywilnego.
Obwieszczenie o licytacji ogłasza się na co najmniej 2 tygodnie przed planowanym terminem jej odbycia. Ogłoszenie opublikowane musi zostać na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu rejonowego sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości. Dokument z obwieszczeniem o licytacji z nieruchomości wywiesza się także w lokalu organu gminy oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
Dodatkowo, w przypadku egzekucji z nieruchomości nawet skuteczna licytacja nie oznacza sprzedaży. Po licytacji nieruchomości konieczne są jeszcze dwie inne czynności sądu, czyli przybicie oraz przysądzenie własności. Bez nich nie następuje przeniesienie własności do nieruchomości. A to uniemożliwia wpisanie osoby wygrywającej licytację jako właściciela do księgi wieczystej.
Warto pamiętać, że w razie licytacji mieszkania do egzekucji komorniczej wymagany jest dodatkowo wyrok eksmisyjny. Jeśli dłużnik nie ma dokąd się wyprowadzić, to taki wyrok nie zostanie wydany, chyba że dłużnik otrzyma lokal socjalny. Tylko wtedy będzie mógł być eksmitowany. Zatem droga od licytacji mieszkania do eksmisji nie jest ani krótka, ani prosta.
Niemniej jednak z doświadczenia wiem, jak bardzo stresująca dla dłużników jest ta forma egzekucji. Często spotykam się z refleksją, że nie wszystkie możliwości zostały wykorzystane, że była szansa na to, by nie dopuścić do takiej sytuacji. Na każdym etapie egzekucji można negocjować z wierzycielem, można zawierać ugody i starać się wywiązywać ze swoich zobowiązań. Najgorsze co można zrobić – a dzieje się to często – jest brak reakcji, niepodejmowanie żadnych rozmów, myślenie życzeniowe, że „jakoś” się ułoży.
Warto mieć wsparcie w asyście prawnika – każdy taki proces można ułożyć w mądry proces restrukturyzacyjny. Niepodejmowanie żadnych działań nieuchronnie prowadzi do przykrych i nieodwracalnych konsekwencji. ©℗
prawnik Joanna ŚWIĄTEK-WOJNAROWSKA
