Prawem sąsiedzkim określa się zespół norm, uprawnień i obowiązków właścicieli nieruchomości w stosunku do swoich sąsiadów. Są to więc swego rodzaju przepisy i zasady współżycia społecznego.
Polskie prawo cywilne nie przewiduje jednego działu poświęconego w całości temu zagadnieniu, jednak większość przepisów dotyczących tej tematyki znajdziemy w art. 143 – 154 kodeksu cywilnego. Sporo informacji dostępnych jest też w treści poszczególnych ustaw, w tym np. w ustawie o prawie wodnym, gdzie mowa jest m.in. o naruszeniu stosunków wodnych przez sąsiada.
Kodeks cywilny porządkuje kilka kwestii związanych z prawem sąsiedzkim. Mówi między innymi o tym, że:
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 k.c.).
Ustalanie i utrzymywanie granic
W sytuacji, gdy podczas wznoszenia budynku lub innego urządzenia przekroczono granice sąsiedniej działki (nieumyślnie), nasz sąsiad nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Inaczej sprawa się ma natomiast, gdy sąsiad bezzwłocznie sprzeciwi się przekroczeniu granicy lub w przypadku, gdy szkody spowodowane tą sytuacją są zbyt wysokie. Niemniej, w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, sąsiad może żądać od nas stosownego wynagrodzenia albo wykupienia zajętej części gruntu lub tej, która na skutek budowy straciła dla naszego sąsiada jakiekolwiek znaczenie gospodarcze. Mówi o tym art. 151 k.c.
Roślinność oraz zbieranie owoców
Jak prawo odnosi się natomiast do sytuacji, w której owoce z naszego drzewa spadną na działkę sąsiada? Według art. 148 k.c. owoce, które upadły na grunt sąsiada, stanowią jego pożytki (wyjątkiem jest sytuacja, kiedy dany obszar jest publiczny). Co więcej, właściciel posesji ma prawo wejść na grunt sąsiada po to, aby usunąć zwisające owoce i gałęzie z jego działki. Pamiętajmy, że w takim przypadku sąsiad może żądać naprawienia ewentualnych uszkodzeń wynikających z tego faktu (art. 149 k.c.).
Jeżeli na naszą posesję zwisają gałęzie lub owoce z drzew sąsiada, powinniśmy wyznaczyć sąsiadowi termin, w którym zobowiąże się on do ich usunięcia Jeżeli tego nie uczyni, właściciel gruntu może samodzielnie obciąć i zachować zarówno owoce, jak i gałęzie czy korzenie tychże roślin (art. 150 k.c.).
Remonty i przebudowy
Prawo budowlane pozwala inwestorowi wejść na sąsiednią nieruchomość, jeśli jest to konieczne do wykonania prac budowlanych lub przygotowawczych.
W pierwszej kolejności należy uzyskać zgodę właściciela i ustalić sposób, zakres oraz termin korzystania z terenu, a także ewentualną rekompensatę.
Jeśli sąsiad odmówi, inwestor może złożyć wniosek do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który może wydać decyzję umożliwiającą wejście na teren nieruchomości. Od 27 lutego 2026 r. obowiązuje nowe rozporządzenie dotyczące takich procedur.
Sąsiad musi udostępnić swoją nieruchomość, aby umożliwić wykonanie prac budowlanych
Prawo budowlane przewiduje możliwość zobowiązania sąsiada do udostępnienia swojej nieruchomości, abyśmy mogli przeprowadzić prace remontowe.
Zostało to określone w art. 47 ustawy Prawo budowlane. W ust. 1 wskazano, że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, przed rozpoczęciem tych robót trzeba uzyskać zgodę na wejście od właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy). Z właścicielem należy uzgodnić przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
Podsumowanie
Właściciel nieruchomości oraz należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich ma pewne prawa i obowiązki względem swoich sąsiadów, podobnie jak sąsiedzi wobec niego. Do prawa sąsiedzkiego odnoszą się również niektóre ustawy normujące rozgraniczenia nieruchomości sąsiedzkich. Wiele przepisów mówiących o stosunkach sąsiedzkich znajdziemy w kodeksie cywilnym. Zawarte są w nim artykuły mówiące o wznoszeniu budynku, ustalaniu dróg, prowadzeniu robót ziemnych mogących mieć wpływ na nieruchomości sąsiednie, a nawet o zbiorze owoców, które spadły na grunt sąsiedni. Stosunki sąsiedzkie regulują również niektóre przepisy ustawy o prawie wodnym, niektóre przepisy kodeksu karnego oraz te zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów.
prawnik Joanna ŚWIĄTEK-WOJNAROWSKA
